El TSJ anula el plan urbanístico de La Pinilla por falta de agua y parcelación ilegal, además de apreciar deficiencias ambientales

El documento, promovido por La Pinilla Management Corporation S.L., contemplaba la ordenación de la parcela 6-A del Plan Parcial de la estación invernal para la construcción de diez viviendas unifamiliares aisladas con dos viarios privados de acceso. La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, con sede en Burgos, ha apreciado varios motivos de nulidad de pleno derecho que afectan tanto a los recursos hídricos como a la legalidad urbanística del instrumento.

Sin concesión de agua y depuradora inadecuada

El motivo que abre la resolución y que la Sala considera determinante es la ausencia de recursos hídricos suficientes. La Confederación Hidrográfica del Duero emitió el 14 de junio de 2024 un informe desfavorable al estudio de detalle en el que constata que no existe título de derecho para el aprovechamiento de aguas destinado al abastecimiento de La Pinilla, que las captaciones actuales no están legalizadas y que la depuradora existente —con una carga de 350 habitantes equivalentes— no dispone de un tratamiento adecuado. El organismo de cuenca instaba a construir con carácter urgente instalaciones de depuración apropiadas.

El Ayuntamiento de Cerezo de Arriba argumentó en su defensa que el suelo está clasificado como urbano consolidado desde las Normas Urbanísticas Municipales de 2004, aprobadas cuando ya se contemplaba su edificabilidad, y que el Estudio de Detalle no genera nuevas demandas hídricas. El tribunal rechaza este argumento: revisadas las Normas de 2004, en ellas no consta que se emitiera informe alguno de la Confederación sobre abastecimiento en La Pinilla.

Aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo —en particular la sentencia de 20 de julio de 2015—, la Sala concluye que la falta de informe favorable de la CHD comporta la nulidad del instrumento urbanístico en su conjunto.

Parcelación ilegal y densidad superada

La sentencia aprecia también una parcelación urbanística no permitida. Aunque el Estudio de Detalle se presentó bajo la figura de la división horizontal tumbada —que mantiene formalmente la unidad de la parcela—, el tribunal considera que la creación de diez unidades independientes con viarios privados de acceso equivale materialmente a una parcelación prohibida por las Normas Urbanísticas, que fijan una parcela mínima de 3.000 m² en el ámbito La Pinilla.

Además, la parcela 6-A —con una superficie de 24.038 m² y 240 viviendas ya construidas en diez bloques— supera el límite máximo de 100 viviendas por hectárea establecido en el artículo 36 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León y el artículo 94.4 de su Reglamento. El tribunal señala que ampliar el aprovechamiento sobre esta parcela incumple dicho límite legal con independencia de los cálculos de edificabilidad remanente.

El tribunal rechaza los informes técnicos municipales

La Sala dedica varios pasajes a rebatir los argumentos del arquitecto asesor municipal, quien declaró como testigo perito en el acto de la vista. El tribunal señala que su informe calcula la edificabilidad pendiente sin tener en cuenta el parámetro de densidad de viviendas por hectárea, que es el que la ley impone como límite. Sobre la ocupación máxima, la resolución apunta una contradicción interna: el informe parte de que no existe parcelación urbanística, pero a continuación justifica el cumplimiento del 40% de ocupación atendiendo precisamente a la división en las diez unidades de parcela que dice no existir. El propio documento del Estudio de Detalle —según consta en la Memoria, pdf 003.12— arrojaba un porcentaje de ocupación del 74,07% sobre la parcela en su conjunto, cifra que supera el máximo permitido. El argumento de que la vivienda unifamiliar aislada encaja en el uso residencial al amparo del artículo 140 de las Normas Urbanísticas también es descartado: la Norma 8.1, específica para el ámbito La Pinilla, enumera los usos permitidos —apartamentos, plurifamiliares, hoteles, comercio y equipamiento— y establece expresamente que quedan prohibidos los demás.

Deficiencias ambientales

En cuanto al informe ambiental estratégico, el tribunal aprecia que el Estudio de Detalle no contempló alternativas reales de ordenación —señalando en su propio apartado MV-4 que el documento presentado no permitía plantear soluciones diferentes a la propuesta final— y que el río Serrano y su barranco quedaron sin reflejar en la cartografía de la parcela. La Sala cita en este punto la sentencia del TSJ de Madrid de 10 de julio de 2017, que anuló una modificación de planeamiento por carecer de estudio real de alternativas en circunstancias similares.

Sin imposición de costas

La resolución estima el recurso en todos sus motivos, a excepción de los argumentos relativos al riesgo de incendios —que quedan sin examen al resultar innecesario dada la nulidad apreciada— y de las dudas sobre la calidad técnica del informe ambiental, sobre las que el tribunal no puede pronunciarse al no haberse aportado un informe pericial al respecto.

La sentencia no impone costas a ninguna de las partes, al apreciar la Sala la existencia de serias dudas de derecho en el enjuiciamiento del recurso. El fallo es susceptible de recurso de casación ante el Tribunal Supremo en el plazo de treinta días.

El acuerdo impugnado había sido adoptado por el Pleno del Ayuntamiento de Cerezo de Arriba el 12 de marzo de 2025, con representación y defensa a cargo del letrado de la Diputación de Segovia.